Bạn cần tìm hiểu về các qui định khi vay tiền mua nhà ở Thụy Điển hoặc quan tâm đến tình hình kinh tế Thụy Điển thì trong bài viết này sẽ đưa ra những phân tích về các chính sách vay tiền, lãi suất ngân hàng và nhận định về tình trạng nhà đất cũng như kinh tế Thụy Điển trong thời gian sắp tới.

1.Bối cảnh Thụy Điển trước năm 2010

Thụy Điển là một nước có dân số thưa và tỉ lệ dân số già cao vì người dân Thụy Điển sinh con ít . Vậy cho nên nhu cầu nhà ở của Thụy Điển trước năm 2010 rất thấp.

Thời điểm đó người ta rất dễ dàng mua nhà và các ngân hàng sẵn sàng cho vay đến 100% giá trị căn nhà với lãi suất thấp và cũng không yêu cầu trả nợ gốc.

Nhưng những năm gần đây do tình hình biến động thế giới cùng với việc nhập và cho phép người tị nạn định cư tại Thụy Điển khiến đất nước bùng nổ dân số dẫn đến tăng cao nhu cầu nhà ở .Bên cạnh đó nguồn cung nhà ở không đủ cho người dân khiến giá nhà ngày càng tăng cao.

Mặt khác thông qua mô hình đấu giá một số người trục lợi cấu kết với nhau đẩy giá lên , hơn nữa 1 số người với tâm lý thắng cho bằng được mà quên đi tính toán khả năng tài chính (tâm lý chung khi đấu giá rất hăng) đã đẩy giá nhà ở Thụy Điển tăng đột biến bất thường.

Người ta thống kê hiện nay có những nơi giá nhà đã tăng lên đến 50% chỉ trong vòng 3 năm từ 2015 đến 2018. Và nếu so sánh giá nhà từ năm 2010 đến nay giá nhà đã tăng 80 đến 100%.

Lo ngại về bong bóng bất động sản

Việc ngày càng có nhiều người dân vay các khoản nợ ngày càng lớn để mua nhà đã khiến cho các chuyên gia kinh tế lo ngại bong bóng nhà đất tại Thụy Điển sẽ phình to và vỡ ra bất cứ lúc nào.

2.Lý giải vì sao người dân vay những khoản nợ ngày càng to

Ví dụ điển hình : một người dân trước đây sở hữu căn nhà giá 2 triệu kronor, khi giá nhà tăng lên 3 triệu, anh ta bỗng nhiên giàu hơn khi có thêm 1 triệu nhưng nếu anh ta bán nhà đi thì khi mua lại anh ta sẽ phải mua 1 căn nhà như vậy với giá mắc hơn vì giá nhà đất đang tăng từng ngày khi ngày càng nhiều người tham gia đấu giá trong khi không có nhà xây mới khiến giá tăng điên loạn.

Và như thế anh ta phải vay thêm ngân hàng 1 khoản tiền nữa để sở hữu 1 căn nhà khác.

3.Nhưng đó là 1 người có nhà sẵn , nhưng nếu 1 người không có nhà thì sao?

Rõ ràng cứ mỗi ngày anh ta mua chậm đi tức là anh ta phải bỏ nhiều tiền hơn để sở hữu 1 căn nhà.

Chẳng hạn nếu như năm 2015 giá nhà tại khu vực nào đó giá 1 triệu thì qua qua năm 2016 nó tăng 30% có nghĩa là anh ta phải bỏ thêm 300 ngàn tương đương với 1 triệu 300 ngàn để mua căn nhà đó

Cứ như thế người càng đến sau lại mua nhà mắc hơn. Khoản tiền lời chênh lệch đó rơi vào tay những người đầu cơ nhà còn những người tiêu dùng thật sự lại phải trả 1 khoảng tiền không đáng có .

Cũng một căn nhà đó, khi giá nhà lên, người ta cứ mua đi rồi sau 2 đến 3 tháng bán lại để kiếm 1 khoản tiền lời khiến cho những người mua càng về sau lại phải vay ngân hàng với khoản nợ lớn hơn.

4.Nợ nhà đất trở thành nợ xấu khó đòi khi kinh tế xấu đi

Những khoản nợ mới và ngày càng lớn của người dân cứ như thế tăng dần đối với ngân hàng đó là những khoản nợ xấu ( nó sẽ là nợ khó đòi hoặc nợ không thể đòi nếu người dân mất việc làm, mất khả năng chi trả).

Điều quan trọng là số tiền vay ngày càng lớn và chồng chất  tăng nhanh hơn thu nhập của người dân.

5.Nhà nước can thiệp bằng các biện pháp thắt chặt và hạn chế cho vay

Để giảm bớt đà tăng của các  khoản vay nợ ngày càng tăng nhà nước buộc phải can thiệp và các chuyên gia kinh tế đã đưa ra biện pháp vào đầu tiên nhằm hạn chế tiền vay vào năm 2010.

a.Không ai được vay hơn 85% giá trị của căn nhà.

Điều này có nghĩa bạn phải có ít nhất 15% tiền mặt giá trị của căn nhà trước khi tham gia đấu giá mua nhà. Nó sẽ hạn chế bớt số lượng người mua vì không phải ai cũng có sẵn hoặc để dành được 15% giá trị của một căn nhà.

b.Đến năm 2016 biện pháp thứ 2 được đưa ra: Nếu người mua vay tiền quá 50% giá trị của căn nhà thì phải trả nợ gốc của căn nhà mỗi năm là 1%.

c.Ngày 1 tháng 3 năm 2018 : áp dụng thêm qui định thắt chặt cho vay bằng cách gia tăng số tiền nợ gốc phải trả.

Nếu như người mua nhà vay tiền vượt quá 4,5 lần thu nhập trước thuế trong 1 năm của họ thì phải trả nợ gốc ít nhất 1 phần trăm. Còn nếu nợ 50-70% thì phải trả ít nhất 2% mỗi năm, và trên 70 đến 100% thì phải trả 3%.

6.Các yếu tố khác tác động xấu thêm

Hiện nay chiến tranh kinh tế của Mỹ và Trung Quốc đang leo thang căng thẳng mà nhiều chuyên gia kinh tế dự đoán sẽ dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu . Một khi suy thoái kinh tế diễn ra khiến nhiều hãng xưởng sẽ giảm bớt nhân công . Nạn thất nghiệp sẽ tăng nhanh.

Bên cạnh đó những giá dầu cũng đang tăng rất mạnh mà nhiều chuyên gia cho rằng có thể sẽ đạt đến 200 usd/thùng . Giá dầu thô đã tăng mạnh từ 50 đến 85 usd/thùng trong vòng 1 năm qua. Khiến cho lạm phát sẽ tăng trong thời gian tới.

(Lạm phát nói nôm nay là sự mất giá của đồng tiền, nếu như đầu năm bạn cầm 10 kronor có thể mua được 1 ổ bánh mỳ thì đến cuối năm cũng ổ bánh mỳ đó bạn phải mua đến 11 kronor)

7.Hậu quả của việc vay tiền mua nhà giá cao

Dù rằng hiện nay lãi suất ngân hàng Thụy Điển đang ở mức thấp kỷ lục nhưng để khống chế bong bóng nhà đất, chính phủ sẽ tăng lãi suất cộng với việc nếu lạm phát gia tăng phi mã trong thời gian tới do biến động thế giới và giá xăng dầu tăng thì nguy cơ là hiển nhiên giá nhà đất sẽ giảm.

Nếu như giá nhà đất giảm trên diện rộng sẽ dẫn đến những hộ gia đình trước đó đã vay những khoản nợ lớn để mua nhà với lãi suất thả nổi theo thị trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

(Lãi suất thả nổi – rörlig ränta là lãi suất không cố định, nó sẽ tăng hoặc giảm tùy theo nhu cầu của thị trường tài chính)

Đầu tiên là người ta sẽ cảm thấy mình bỗng nhiên mất đi một khoản tiền rất lớn. (Giá nhà một khi giảm thì thường là từ vài chục đến vài trăm ngàn.)

Điều thứ 2 là với lãi suất thả nổi, thường với lãi suất này các ngân hàng sẽ chỉ tính tăng cho khách hàng chứ ít khi họ giảm cho khác hàng sẽ khiến các gia đình mỗi tháng phải trả thêm 1 số tiền lãi suất cho ngân hàng. (với mỗi 1% cho khoản vay 1 triệu, mỗi hộ gia đình phải trả thêm 833 kronor/tháng).

Với những hợp đồng vay tiền mua nhà bước vào giai đoạn tính theo lãi suất thả nổi thì rất nguy hiểm vì nếu như trước đây bạn sẽ chỉ trả khoản 2% mỗi năm  thì trong thời gian tới khi lãi suất tăng từ 1 đến 3% nữa thì nhiều gia đình sẽ gặp khó khăn và thêm nhiều áp lực trong việc trả nợ.

Ví dụ : với khoảng 1 triệu kronor tiền vay trước đây, bạn sẽ trả khoảng 2% tiền lãi tương đương với 1666 kr/tháng thì với lãi suất mới tăng thêm , bạn sẽ phải trả lên đến 3-5% tiền lãi tương đương với 2500 kr/tháng đến đến 4100 kr/tháng.

Hầu hết người dân sẽ cố nhịn ăn nhịn mặc để trả nợ nhưng họ sẽ cảm thấy mình nghèo đi khi giá nhà đất giảm vì những lí do trên.

Họ buộc phải giảm bớt chi tiêu khác như: người ta sẽ không mua xe mới, bớt đi du lịch , không sắm quần áo mới và giảm mua hàng tiêu dùng.

Một khi nhu cầu chi tiêu trong xã hội giảm đi lại dẫn đến nguy cơ suy thoái kinh tế từ đó dẫn đến nạn thất nghiệp kéo theo và rồi người dân lại lẩn quẩn trong cái vòng khủng hoảng kinh tế.

Suy thoái kinh tế –> giảm chi tiêu à hàng hóa ế ẩm –> giảm sản xuất -à hãng xưởng giảm việc làm –> người dân thất nghiệp –> giảm chi tiêu –> hàng hóa tiếp tục ế ẩm –> nhà máy, hãng xưởng phá sản –> ngày càng nhiều người thất nghiệp –> giảm chi tiêu –> khủng hoảng kinh tế….

Đó chính là hậu quả nguy hại từ việc khủng hoảng nhà đất mà nhiều chuyên gia kinh tế Thụy Điển hiện nay đang lo ngại về các khoản nợ vay, nợ xấu ngày càng nhiều trong các ngân hàng Thụy Điển.

Nếu bạn từng tham gia vào mua bán kiếm lời từ việc mua đi bán lại nhà đất tại Thụy Điển thì có lẽ bạn đã góp phần tạo nên những bất ổn kinh tế tại Thụy Điển mà hậu quả có lẽ sẽ dẫn đến khủng hoảng kinh tế tồi tệ.

Các chuyên gia kinh tế trên khắp nơi trên thế giới cũng lo ngại rằng chu kỳ khoảng 8-10 năm thế giới lại rơi vào khủng hoảng kinh tế mà dự báo sự kiện này sẽ xảy ra trong vòng 2- 3 năm tới tức sớm nhất là năm 2020 và trễ nhất là cuối năm 2021.

Trên đây là góc nhìn kinh tế của cá nhân dựa trên kinh nghiệm trải qua các cuộc khủng hoảng kinh tế 2007, 2012 và những dữ liệu sự kiện đã xảy ra cũng như sắp xảy ra trong chính sách kinh tế Thụy Điển. Đánh giá có thể đúng hoặc có thể sai nên mong nhận được bình luận cùng góp ý của đọc giả.